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Il mercato immobiliare :: Italia

Nonostante l’anemico andamento dell’economia, il mercato immobiliare viene da un periodo di crescita che perdura al momento da più di 8 anni. Pur avendo rallentato il proprio ritmo nel corso degli ultimi 2 anni, il prezzo degli immobili in Italia continua a crescere a un tasso medio del 5% (dati 2006 Scenari Immobiliari).
Il numero di transazioni su immobili residenziali ha raggiunto nel 2005 quota 833.000, in ascesa costante (2001 a parte) dall’inizio di questo ciclo di crescita e pari al 50% in più del numero di transazioni del 1991, il precedente picco del mercato.
Negli ultimi 20 anni, il mercato immobiliare in Italia ha avuto un comportamento altalenante:
• In una prima fase, tra il 1985 e il 1992, si è assistito a una crescita media annua delle compravendite del 4,4% e ad incrementi vertiginosi sul fronte prezzi.
• Successivamente, dal 1992 al 1996, il mercato è risultato sostanzialmente stazionario nelle compravendite, con una marcata riduzione nei prezzi.
• Dal 1996 ad oggi, con l’unica pausa di riflessione registrata nel 2001, le dimensioni del mercato sono cresciute ad un tasso medio annuo del 7% circa.

Sul fronte prezzi, Nomisma stima che, dal 1997 a fine 2005, essi siano aumentati in media del 81% per le abitazioni italiane, un dato ben distante da quanto avvenuto in Sud Africa (+279%), Irlanda (+212%) e Gran Bretagna (+167%). Nel 2005, i rialzi medi sono stati del 7%, con un incremento nei prezzi leggermente più alto nelle città intermedie e nei piccoli centri rispetto alle grandi città; esistono tuttavia alcuni segnali di rallentamento come i tempi medi di vendita cresciuti a 4 mesi nelle città intermedie e a 2,7 mesi nelle grandi città.
Quanto alle cause del boom immobiliare, esse vanno a nostro avviso ricercate in una diversità di fattori, sia congiunturali che strutturali.
L’aumento della popolazione e del numero di famiglie, l’ingresso nell’Euro con conseguente crollo verticale dei tassi di interesse, l’abolizione dell’imposta di successione sugli immobili e l’ingresso sui mercati finanziari dei fondi immobiliari sono alcune delle cause che hanno reso l’investimento in immobili relativamente più attraente negli ultimi anni rispetto a classi alternative come l’investimento azionario e obbligazionario. Più del 60% della ricchezza totale delle famiglie italiane è rappresentato da immobili, in a scapito dell’investimento in Bot e in Borsa.
Questa modifica strutturale nelle preferenza degli italiani è visibile non tanto dall’andamento dei prezzi, quanto dal numero di transazioni. Non è stato solo il crollo delle borse ad accendere il mercato immobiliare, la cui crescita dimensionale è iniziata in piena bolla speculativa finanziaria, che ha quindi accompagnato piuttosto che sostituire il boom dei corsi azionari.
Periodo 2000-2003 a parte, il mercato immobiliare e Piazza Affari mostrano generalmente andamenti convergenti, seppur con una significatività statistica non elevata. Le nostre elaborazioni (visibili a richiesta) calcolano che, al momento attuale, una aumento mensile del Mib30 di 10 punti percentuale comporta un rialzo dell’indice prezzi immobiliari ISI dello 0,75%.
Il mercato immobiliare italiano mostra una forte sensibilità ai tassi di interesse, attivi e passivi.
Il differenziale tra rendimento lordo degli immobili e dei titoli di stato, pari a quasi 2 punti percentuali a metà 2004, si è molto assottigliato. A Milano, gli immobili locati rendono ora in media il 4,2% lordo, a Roma il 4%, in notevole discesa rispetto ai massimi del 2000/2001. Senza dubbio, la perdita del potere di acquisto subita dalle famiglie italiane continuerà a mettere una pressione al ribasso agli affitti residenziali. Il rendimento immediato delle case resta comunque competitivo rispetto a quello in obbligazioni statali (rendimento medio del 3,69% a marzo 2006, fonte Banca d’Italia) e, anche se il reddito da locazione dovesse ulteriormente erodersi, l’investimento nel mattone continua al momento a garantire una redditività superiore al 10% lordo, attraendo una grande quantità di investitori istituzionali. I fondi immobiliari hanno raggiunto nel 2006 il numero record di 42 (29 nel 2004), per un patrimonio complessivo di 11 miliardi di Euro (fonte: Nomisma), e ci si attende che la crescita continui. Tutto ciò, a nostro avviso, impedirà una discesa del mercato, pur non destinato a ripercorrere le recenti spettacolari performance al rialzo.

D’altro canto, la discesa dei tassi ha reso molto più attraente il ricorso ai mutui ipotecari, più che raddoppiati nel periodo 2000 - 2006. Anche se si dovesse verificare un incremento nei tassi medi (a marzo 2006 al 4,36%: fonte Banca d’Italia), solo in presenza di tassi superiori al 6%-7% si avrebbe un grosso effetto negativo sul mercato immobiliare. I due rialzi operati dalla Banca Centrale Europea a partire da fine 2005 hanno finora avuto un effetto relativamente poco significativo sui tassi medi dei mutui. Le famiglie italiane hanno raggiunto un livello di indebitamento del 30% (20% nel 2000), ben inferiore alla media europea (56%) e ai livelli statunitensi (90%).
Statisticamente parlando, un rialzo dei tassi medi sui mutui dell’1% ha provocato in media, nel corso degli ultimi 7 anni e mezzo, un ribasso del mercato immobiliare dell’8,37% (fonte: nostre elaborazioni).

Ultimo aggiornamento: Giugno 2006

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