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Il mercato immobiliare :: Italia

Nel fosco scenario internazionale originato dalla tempesta dei mutui subprime, che ha contagiato il settore finanziario di tutti gli stati industrializzati, causato crolli verticali nelle quotazioni di borsa e diffuso un senso di sfiducia tra investitori e consumatori, il mercato immobiliare italiano ha tutto sommato retto bene.

L’Italia, pur facendo segnare un rallentamento nei prezzi e una contrazione delle vendite, non ha subito il ridimensionamento osservato in molti paesi, sia in Europa che in America; negli Stati Uniti, vero leading indicator, le quotazioni degli immobili hanno infatti subito correzioni molto marcate nell’ultimo biennio (negli Usa l’indice S&P Case/Shiller generale è sceso del 20% circa dal 2006) e una drastica contrazione dei volumi di compravendita; la vendita di nuove case negli States è scivolata nel 2008 a livelli del 60% inferiori a quelli toccati nel 2005, il punto di massima espansione del mercato. Proprio dagli Stati Uniti sono arrivati però segnali incoraggianti negli ultimi mesi, con un lieve rimbalzo nella vendita di nuove case e di case esistenti.

Il mercato immobiliare italiano, di converso, non ha fatto segnare apprezzabili correzioni nel livello dei prezzi, che sono rimasti in genere stabili (con una discesa in alcuni centri urbani). Secondo S&P, dal 2000 ad oggi i prezzi medi di vendita hanno conosciuto in Italia un apprezzamento complessivo del 77%, di certo elevato, ma molto inferiore ai dati di Spagna e Francia, ad esempio, ben superiori al 100%. Se esiste qualche segnale di cedimento dei prezzi nelle grandi città, ciò non è vero per il resto della penisola.

A settembre 2008, il rialzo medio dei prezzi nominali degli immobili rispetto a settembre 2007 è stato di circa il 6%, mentre gli immobili residenziali hanno fatto segnare un dato di -0,1%; è marcata la differenza esistente tra grandi città (Milano, Roma, Genova) e città medio-piccole, con queste ultime che si comportano molto meglio. Inoltre, a livello geografico, il centro e il sud Italia performano molto meglio rispetto al nord del paese.
Il numero di transazioni su immobili residenziali, dopo aver raggiunto i massimi assoluti nel 2006 a quota 845.000, ha cominciato a scendere e si porterà presumibilmente nel 2008 nei dintorni di 710.000 case compravendute. I tempi medi di vendita si sono allungati e si collocano ora tra i 5 e i 6 mesi, nelle 13 principali città italiane; lo sconto medio si è anch’esso ampliato ed è al momento collocabile nei dintorni del 10-12% del prezzo richiesto.

Questi indicatori di per sé farebbero pensare che l’attuale ciclo espansivo del mercato immobiliare sia terminato o sia prossimo ad un termine. Negli ultimi 23 anni si sono osservati in Italia 3 cicli di mercato:

In una prima fase, tra il 1985 e il 1992, si è assistito a una crescita media annua delle compravendite del 4,4% e ad incrementi vertiginosi sul fronte prezzi.
Successivamente, dal 1992 al 1998, il mercato è risultato sostanzialmente stazionario nelle compravendite, con una marcata riduzione nei prezzi.
Dal 1998 ad oggi le dimensioni del mercato sono cresciute ad un tasso medio annuo dell’8% circa fino al 2006, per poi correggere negli ultimi 2 anni. I prezzi sono cresciuti ad un ritmo medio del 5-7% annuo, con aumenti molto più marcati nel periodo 2000-2004, per poi far segnare un successivo rallentamento.

Tuttavia, giocano a favore dell’investimento immobiliare alcuni fattori congiunturali:

La volatilità del mercato immobiliare, in termini di prezzi, è molto inferiore a quella di borsa e questo è un fattore decisamente premiato in periodi di grossa avversione al rischio come quelli attuali.
I rendimenti dei titoli di stato, dopo un breve periodo di risalita, hanno cominciato a discendere ed ora sono di nuovo al di sotto del rendimento medio degli affitti;
La scarsa fiducia dei risparmiatori nelle banche e nell’investimento finanziario in genere sta facendo affluire capitali nell’immobiliare come bene rifugio; il mattone è un bene tangibile, al contrario delle attività finanziarie. Investimenti alternativi considerati sicuri sono molto più scarsi che in passato, se è vero che anche le banche svizzere hanno subito gravi dissesti.
Il rallentamento dell’industria mondiale ha provocato un crollo dei prezzi delle materie prime, che scongiurano il pericolo di una deriva inflazionistica, rendendo molto probabile marcate riduzioni dei tassi di interesse ufficiali da parte della Banca centrale Europea, cosa che già sta avvenendo.
Il dollaro sembra aver interrotto la propria discesa nei confronti dell’Euro e questo provocherà il ritorno di investimenti statunitensi in Europa.

A questi fattori generici vanno poi aggiunti elementi propri del mercato italiano, che lo rendono più appetibile rispetto ad altri mercati immobiliari:
- La recente abolizione dell’ICI sulla prima casa;
- Il numero relativamente più basso di nuove costruzioni in Italia rispetto ad altri paesi similari, come la Spagna, dove negli ultimi anni si è costruito quasi 5 volte di più (1 milione contro 200.00 immobili all’anno); in Italia lo stock immobiliare è cresciuto di meno e vi è un minor eccesso di offerta;
- La bassa esposizione debitoria delle famiglie italiane sui mutui casa; questa è infatti una frazione dell’esposizione sui mutui riscontrata nella maggior parte degli altri paesi industrializzati; pur passando nel periodo 1997-2008 da 40 miliardi a oltre 200 miliardi di euro, le consistenze dei mutui per l’acquisto di abitazioni concesse dalle banche alle famiglie italiane corrispondono ora ad un livello di indebitamento pari al 49% del reddito disponibile (20% nel 2000), alto sì, ma di molto inferiore alla media europea (90% circa, con un tasso del 66% in Francia, del 100% in Germania, del 125% Inghilterra e del 200% Danimarca). Il rischio che un restringimento del credito e un aumento delle insolvenze sui pagamenti dei mutui spinga banche e famiglie a immettere sul mercato migliaia di immobili, come avvenuto negli Stati Uniti, è molto più basso in Italia che altrove.

Dalle nostre analisi statistiche attraverso regressioni lineari risulta che le usuali variabili previsive dell’andamento dei prezzi, quali i tassi sui mutui a 10 anni e gli indici di Borsa, hanno di recente perso gran parte della loro significatività.
Storicamente i prezzi degli immobili (Indice ISI generale) sono saliti in media del 10% in presenza di una diminuzione dei tassi di interesse dell’1% (o viceversa), se consideriamo un intervallo di regressione di 11 anni (dal 1997 ad oggi); tuttavia, considerando il solo periodo 2005-2008, il livello dei tassi è stato praticamente ininfluente sull’andamento dell’indice dei prezzi degli immobili.
Lo stesso discorso vale per gli indici di borsa (Mib30); le nostre regressioni mostrano che, nel periodo 2005-2008, una discesa del Mib30 di 10 punti percentuali ha comportato in media un rialzo dell’indice dei prezzi immobiliari dello 0,75% circa (o viceversa).

Per concludere, riteniamo che oggi il mercato immobiliare italiano sia un investimento interessante, in particolar modo nella fascia medio-alta dei centri medio-piccoli o delle località di vacanza.
Ciò in quanto gli immobili di livello medio-elevato risentono meno:

Dell’attuale difficoltà ad ottenere un mutuo per l’acquisto per molti lavoratori;
della perdita di potere d’acquisto delle fasce più deboli;
dei cicli economici, essendo l’investimento nel lusso o quasi-lusso poco sensibile a questa variabile;

I centri medio-piccoli e le località di vacanza sono senz’altro preferibili alle grandi città, ove la salita dei prezzi è stata molto più marcata negli anni scorsi e la speculazione più intensa.

Ultimo aggiornamento: Novembre 2008

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