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Il mercato immobiliare :: Italia

Il mercato immobiliare italiano sta mostrando nei primi mesi del 2010 i primi timidi segnali di ripresa; dopo oltre due anni negativi, nel corso dei quali il numero annuo di case compravendute è sceso di quasi il 30% ed i prezzi di circa il 10%, il primo trimestre 2010 ha fatto segnare scambi in aumento (+4,2% sul primo trimestre 2009). Al momento, l’incremento maggiore nelle compravendite si è evidenziato nelle grandi città (+10% in media), che si sono comportate decisamente meglio dei comuni minori (+2,7%); peraltro l’inverso era avvenuto nella fase di discesa.

Alcuni indici segnalano, soprattutto per le grandi città come Roma e Milano, un graduale assorbimento dell’offerta presente sul mercato che si era accumulata negli ultimi mesi; per la metà o la fine dell’anno in corso si dovrebbe iniziare ad avvertire una maggiore e generalizzata dinamicità del mercato.

Permangono comunque vari fattori di incertezza che non permettono di dare una lettura univoca alle dinamiche evidenziate. Se circa il 30% degli Italiani dichiara di stare cercando casa, d’altra parte l’erosione del reddito delle famiglie (-2,8% nel 2009, il peggior dato dal 1990), l’incertezza sul lavoro, la difficoltà nell’ottenere mutui e il timore di un contagio sistemico della crisi Greca rallentano la tempistica delle decisioni d’acquisto.

Sul fronte prezzi, dopo un calo di circa il 4% nel 2009 e del 5% nel 2008 (fonte: Scenari Immobiliari), la discesa dei prezzi nominali è prevista rallentare o addirittura fermarsi nel 2010 (stime tra -0,5% e -2%).

Da rilevare, per quanto riguarda la comparazione internazionale tra Italia e gli altri principali mercati immobiliari, come il nostro paese abbia fatto segnare nel periodo 1997-2007 rialzi nei prezzi molto meno marcati (+ 63% in termini reali) rispetto a Gran Bretagna (+141%), Irlanda (+127%), Svezia (+111%), Francia (+109%) e Spagna (+108%); conseguentemente, la correzione dai massimi non è stata da noi così marcata come in Gran Bretagna, Irlanda e Danimarca (ribassi superiori al 20%).

In un ipotetico ciclo a nido d’ape (o esagonale) del mercato immobiliare italiano, caratterizzato da sei fasi evolutive, si sono osservate negli ultimi 13 anni, nell’ordine:

una prima fase costituita da un incremento della domanda e delle vendite, con prezzi pressoché stabili: aumenta la liquidità del mercato, i tempi di vendita sono più rapidi e lo sconto medio gradualmente si abbassa (1998-2000)
una seconda fase caratterizzata da transazioni in crescita, con incremento marcato dei prezzi e presenza di molti acquisti speculativi (2001-2006);
la fase in cui entrano anche i followers; il mercato dà i primi segnali di stanchezza, con contrazione del numero di compravendite, aumento dei tempi di vendita e dello sconto medio, pur in presenza di prezzi ancora in ascesa (2007);
la fine del ciclo positivo; gli scambi si contraggono molto, il mercato diventa illiquido e i prezzi non salgono più (2008?);
la fase più negativa del mercato: scendono prezzi e numero di compravendite, in un mercato illiquido dove i piccoli risparmiatori stanno alla finestra (2009?);
un’ultima fase dove i prezzi sono ancora in discesa ma le transazioni crescono gradualmente, trainate dei grossi investitori, con sconti medi elevati (1996-1998 e 2010?);

Lo scarto medio tra prezzo offerto e prezzo finale (sconto medio) per le 13 grandi aree urbane era a fine 2009 pari al 15% secondo l’ufficio studi Ubh; le stime Nomisma per le città intermedie facevano invece segnare un dato al 12,6%. Per gli immobili di qualità elevata lo scarto medio è fermo al 7,5%.

I tempi medi di vendita nelle città grandi sono al momento di circa 7 mesi, in leggera contrazione rispetto all’ultimo trimestre del 2009.

Pur restando ancora in un contesto di crisi, il mercato immobiliare italiano sembra vicino ad un punto di ripresa; da questo punto di vista, l’ltalia sembra pedinare la Gran Bretagna e l’Olanda, che stanno anticipando la risalita dell’immobiliare europeo.

Tuttavia sono necessari alcuni distinguo; non ci attendiamo in effetti una ripresa omogenea del mercato, ma vediamo piuttosto una marcata differenza tra vari settori.

Nonostante la grossa riduzione dei tassi di interesse e delle rate sui mutui, a causa del credit crunch l’erogazione dei mutui per l’acquisto di abitazioni è crollata (-44% dal 2008). Gli italiani fanno maggiore affidamento ai risparmi accumulati, piuttosto cha richiedere nuovi mutui: solo il 42% delle compravendite sono in qualche modo assistite da un mutuo, mentre il capitale proprio per compravendita è in media pari a 131.000 euro, ovvero il 69% del costo medio per unità abitativa.

L’erosione dei redditi e l’aumento della disoccupazione sta inoltre avendo un forte impatto negativo sulla capacità degli italiani di ripagare le rate dei mutui; pur essendo di base molto meno indebitate (meno del 50% del reddito disponibile) rispetto alla media europea (90% circa, con punte del 200% in Danimarca), il 18% delle famiglie afferma di avere difficoltà nell’assolvere al pagamento dei mutui.

Gli immobili periferici, di bassa qualità costruttiva, in zone di scarsa qualità ambientale, che si rivolgono normalmente a fasce meno abbienti e più dipendenti dal credito continueranno a nostro avviso a evidenziare debolezza nei prezzi e nella domanda anche nei mesi a venire.

Di converso, le abitazioni di qualità, ad alto risparmio energetico, ben localizzate in centri storici o in centri turistici di pregio, in aree ad elevata qualità ambientale, e le abitazioni di lusso continueranno a comportarsi molto meglio della media.

Per gli immobili di qualità elevata il mercato è rimasto dinamico e le compravendite hanno subito contrazioni molto inferiori rispetto agli altri comparti: nel 2009 le residenze di lusso hanno subito una contrazione media dei prezzi pari al 2,5% (+1% la previsione per il 2010), con una sostanziale stabilità nelle compravendite.

I comparti che risultano attrarre più domande sono costituiti dalle abitazioni di qualità in edifici con qualificazione energetica elevata e dai rustici in campagna.

Il settore degli immobili di pregio risulta favorito anche dalla liquidità resa disponibile dai rimpatri di capitale conseguenti allo scudo fiscale. La volatilità dei mercati finanziari, i bassi rendimenti dei titoli di stato e il diffuso senso di timore conseguente alla crisi Greca potranno certamente spingere molti investitori privati a prediligere l’investimento nel mattone, visto come bene rifugio, piuttosto che lasciare i soldi parcheggiati in liquidità.

In un contesto internazionale altamente avverso al rischio, i centri medio-piccoli sono inoltre da preferire alle grandi città, in quanto meno soggetti ad oscillazioni nei prezzi ed a speculazione.

Ultimo aggiornamento: Giugno 2010

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