Il mercato immobiliare :: Stati Uniti
Nel 2005, l’incidenza del settore immobiliare sul totale del Pil statunitense ha raggiunto il valore record di 6,1%, ben 1,5% più del dato relativo all’anno 2000.
La spinta al settore data dagli uragani Latrina, Wilma e Rita è stata certamente molto significativa, con più di un milione di abitazioni che hanno ricevuto un qualche danno; sia i nuovi permessi di costruire che le nuove costruzioni hanno mostrato segnali di forte crescita, i primi con un +4% rispetto al già alto valore dell’anno precedente, le seconde in aumento di numero del 13% sui fabbricati terminati, dell’8% per fabbricati in via di costruzione, del 2% per nuovi cantieri.
A fronte di un mercato molto tonico sul lato dell’offerta, si registra tuttavia qualche segnale di rallentamento sul lato della domanda con le vendite di nuove case in flessione in Marzo 2006 del 7% rispetto all’anno record precedente. Le vendite di case esistenti sono scese del 2% rispetto al primo trimestre 2005; il numero di nuove case in vendita è salito del 24% rispetto all’anno precedente e le case esistenti messe in vendita sono cresciute del 39%.
Per il momento, questo eccesso di offerta sul mercato non ha avuto un effetto sui prezzi di vendita, che non mostrano segnali di flessione e permangono a livelli record. Il prezzo medio di vendita di case nuove nel primo trimestre 2006 è di 290.100 Dollari, in rialzo dell’1% rispetto all’anno precedente; il prezzo medio di vendita di case esistenti è invece salito del 6% e si attesta a 266.000 Dollari. In 10 anni i prezzi delle case si sono più che raddoppiati, secondo l’indice HPI (fonte: OFHEO). La percentuale di statunitensi che possiede una casa di proprietà è del 68,5%, in lieve calo.
Esaurita la forte tendenza ribassista che ha interessato i mercati azionari negli anni 2000-2003 e definitivamente superata la fase di bassi tassi di interesse, il mercato immobiliare statunitense non sembra destinato a proseguire lo spettacolare rialzo dell’ultimo decennio, con incrementi nei prezzi che seguiranno presumibilmente il tasso di inflazione, come avvenuto negli anni 1990-1995. Le stesse attese dei costruttori stanno diventando meno positive, come testimoniato dall’indice NAHB sul mercato delle case, tornato in Aprile 2006 ai livelli dell’anno 1995.
Non ci sentiamo di condividere i timori di chi si attende un crollo verticale del mercato immobiliare, dovuto in particolare all’aumento dei tassi di interesse.
A tale riguardo, giova rilevare come, nonostante il rialzo dei tassi ufficiali di 400 punti base operato dalla Federal Reserve Bank statunitense in 2 anni, i tassi a medio-lungo termine sono attualmente ad un livello che non compromette la crescita del mercato e significativamente inferiore alla media degli ultimi 20 anni. Il tasso di interesse effettivo medio sui mutui ipotecari a tasso fisso è pari al 6,51% al 31 Marzo 2006, con una scadenza media di 28,7 anni. Per i mutui a tasso variabile, il tasso effettivo medio è del 6,23% e la scadenza media 30 anni (fonte: Federal housing finance board). Sostanzialmente stabile dall’inizio del 2003 a fine 2005, il tasso sui mutui a tasso fisso ha conosciuto un rialzo significativo negli ultimi 6 mesi ed è ora di circa 60 punti base superiore al livello del Marzo 2005, ma comunque inferiore di 170 punti base al livello medio del 2000.
Gli evidenziati segnali di un rallentamento del mercato, in crescita da più di 30 anni, sono da noi visti come una salutare e auspicabile fase di riflessione più che l’inizio di un crollo.
Ultimo aggiornamento: Giugno 2006 |
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Indice trimestrale prezzi abitazioni
Vendita di case esistenti
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