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La tassazione sugli immobili

Le imposte gravanti sulla compravendita

La compravendita di un immobile è soggetta ad alcune imposte, tutte a carico dell’acquirente, come d’altra parte avviene per l’onorario del notaio. Nel caso di acquisto di un’unità immobiliare da un privato o da un’impresa non costruttrice, l’acquirente dovrà versare al notaio rogante, che funge da responsabile di imposta, 3 diversi tipi di tributo, proporzionali al valore dell’immobile:

• imposta di registro, pari al 7% dell’importo risultante dall’atto;
• imposta ipotecaria, pari al 2% dello stesso valore;
• imposta catastale, pari all’1%.

Nel caso di acquisto di un’abitazione da persona fisica, i tributi di cui sopra saranno calcolati sulla base del valore catastale dell’immobile (“prezzo-valore”); il valore catastale è funzione della rendita catastale associata all’immobile ed è tipicamente compreso tra il 20 e il 50% del valore di mercato. Per gli immobili residenziali, la rendita catastale risultante dalle visure va moltiplicata per 105 e quindi rivalutata del 20% (10% se è una prima casa).

Qualora l’acquirente possa avvalersi delle agevolazioni per la prima casa (con obbligo di trasferire la residenza entro 18 mesi dall’acquisto), l’imposta di registro viene ridotta al 3% e le altre due imposte si pagano in misura fissa di 168 Euro cadauna. Non è possibile acquistare come prima casa immobili ricompresi nella categoria “di lusso”.

Nel caso di acquisto da un’impresa costruttrice, i tributi sopra evidenziati verranno pagati sotto forma di  tassa fissa di 504 Euro, ed al valore dell’immobile dovrà essere aggiunta l’IVA al 10% (4% se prima casa).
Per quanto riguarda l’acquisto di terreni,  la tassazione applicabile è pari al 18% per i terreni agricoli e pari al 11% per i terreni edificabili.

Le imposte annuali sugli immobili

• ICI: i possessori degli immobili (proprietari, usufruttuari, enfiteuti, titolari dei diritti di uso e di abitazione) sono tenuti al pagamento dell’imposta comunale sugli immobili, con aliquote che variano dal 4,5 al 7 per 1000, da applicare al valore catastale dell’immobile, rivalutato (equivalente al valore minimo da dichiarare nell’atto di trasferimento). L’ICI va versata in 2 rate, a giugno e a dicembre.
• Tassa rifiuti: si paga annualmente al comune dove si ha la residenza.
• IRPEF: gli immobili di proprietà vanno inseriti nella dichiarazione dei redditi per le persone fisiche, la cui presentazione è obbligatoria per chi produce redditi in Italia. L’IRPEF ha aliquote progressivamente crescenti all’aumentare della base imponibile. I redditi associati agli immobili vanno inseriti nel quadro redditi fondiari (da terreni o da fabbricati). Nel caso dei fabbricati, occorre distinguere varie situazioni:
• se l’immobile è locato, vanno riportati i proventi annui della locazione, con deduzione del 15%;
• se l’immobile è adibito ad abitazione principale, non va inserito alcun reddito;
• negli altri casi, viene riportata la rendita catastale rivalutata (con maggiorazione di 1/3 per la seconda casa).

Plusvalenze sulla compravendita di immobili

Una persona fisica che ricavi una plusvalenza dalla cessione di un fabbricato, è tenuta a inserire quest’ultima nella dichiarazione dei redditi, se la vendita è avvenuta a meno di 5 anni dall’acquisto; in deroga a tale principio, non vengono però tassate le plusvalenze su immobili adibiti ad abitazione principale per la maggior parte del tempo intercorso tra acquisto e vendita. Non sono inoltre soggette a imposte sui redditi le plusvalenze relative a immobili pervenuti per donazione o successione.