La tassazione sugli immobili

Le imposte gravanti sulla compravendita

La compravendita di un immobile è soggetta ad alcune imposte, tutte a carico dell’acquirente, come d’altra parte avviene per l’onorario del notaio. Nel caso di acquisto di un’unità immobiliare da un privato o da un’impresa non costruttrice, l’acquirente dovrà versare al notaio rogante, che funge da responsabile di imposta, 3 diversi tipi di tributo, proporzionali al valore dell’immobile:

  • Imposta di registro, pari al 9%;
  • Imposta ipotecaria, in misura fissa (50 euro);
  • Imposta catastale, in misura fissa (50 euro);
  • Tassa archivio, bolli, altre tasse fisse, circa 450 euro

Nel caso di acquisto di un’abitazione da persona fisica o da impresa non costruttrice, i tributi di cui sopra saranno calcolati sulla base del valore catastale dell’immobile (“prezzo-valore”); il valore catastale è funzione della rendita catastale associata all’immobile ed è tipicamente compreso tra il 20 e il 50% del valore di mercato. Per calcolare il valore catastale degli immobili residenziali, la rendita catastale risultante dalle visure va moltiplicata per 126 nel caso di seconda casa e per 115,50 nel caso di prima casa.

Qualora l’acquirente possa avvalersi delle agevolazioni per la prima casa (con obbligo di trasferire la residenza entro 18 mesi dall’acquisto), l’imposta di registro viene ridotta al 2% e le altre due imposte si pagano in misura fissa di 50 Euro cadauna. Non è possibile acquistare come prima casa immobili ricompresi nella categoria di "lusso" (categoria catastale A/1, A/8, A/9);.

Nel caso di acquisto da un’impresa costruttrice, i tributi sopra evidenziati verranno pagati sotto forma di  tassa fissa di 504 Euro, ed al valore dell’immobile dovrà essere aggiunta l’IVA al 10% (4% se prima casa).
Per quanto riguarda l’acquisto di terreni, la tassazione applicabile (sul valore del terreno dichiarato in atto) č pari al 12% per i terreni agricoli (pił 100 euro di tasse fisse) e pari al 9% per i terreni edificabili (pił 100 euro di tasse fisse).

Le imposte annuali sugli immobili

  • IMU: i possessori degli immobili (proprietari, usufruttuari, enfiteuti, titolari dei diritti di uso e di abitazione) sono tenuti al pagamento dell’imposta comunale sugli immobili, con aliquote che variano dal 4 al 10,6 per 1000, da applicare al valore catastale dell’immobile rivalutato. L’IMU va versata in 2 rate, a giugno e a dicembre.
  • Tassa rifiuti: si paga annualmente al comune dove si ha la residenza.
  • IRPEF: gli immobili di proprietà vanno inseriti nella dichiarazione dei redditi per le persone fisiche, la cui presentazione è obbligatoria per chi produce redditi in Italia. L’IRPEF ha aliquote progressivamente crescenti all’aumentare della base imponibile. I redditi associati agli immobili vanno inseriti nel quadro redditi fondiari (da terreni o da fabbricati). Nel caso dei fabbricati, occorre distinguere varie situazioni:
    • se l’immobile è locato, vanno riportati i proventi annui della locazione, con deduzione del 15%;
    • negli altri casi, viene riportata la rendita.

Plusvalenze sulla compravendita di immobili

Una persona fisica che ricavi una plusvalenza dalla cessione di un fabbricato, è tenuta a inserire quest’ultima nella dichiarazione dei redditi, o a pagare un'imposta sostitutiva del 20%, se la vendita è avvenuta a meno di 5 anni dall’acquisto; in deroga a tale principio, non vengono però tassate le plusvalenze su immobili adibiti ad abitazione principale per la maggior parte del tempo intercorso tra acquisto e vendita. Non sono inoltre soggette a imposte sui redditi le plusvalenze relative a immobili pervenuti per donazione o successione.

 


 

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