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La tassazione sugli immobili

Le imposte gravanti sulla compravendita

La compravendita di un immobile è soggetta ad alcune imposte, tutte a carico dell’acquirente, come d’altra parte avviene per l’onorario del notaio. Nel caso di acquisto di un’unità immobiliare da un privato o da un’impresa non costruttrice, l’acquirente dovrà versare al notaio rogante, che funge da responsabile di imposta, 3 diversi tipi di tributo, proporzionali al valore dell’immobile dichiarato nell’atto:

1. imposta di registro, pari al 7% dell’importo risultante dall’atto;
2. imposta ipotecaria, pari al 2% dello stesso valore;
3. imposta catastale, pari all’1%.

Nel caso l’acquirente possa avvalersi delle agevolazioni per la prima casa, l’imposta di registro viene ridotta al 3% e le altre due imposte si pagano in misura fissa di 129,11 Euro cadauna.
Il valore minimo da dichiarare nell’atto di trasferimento, per evitare di incorrere in accertamenti da parte dell’ufficio del registro, è funzione della rendita catastale associata all’immobile, tipicamente compresa tra il 20 e il 50% del valore di mercato. Nel caso di immobili residenziali, la rendita va moltiplicata per 105 e quindi rivalutata del 20% (10% se è una prima casa).
L’acquisto di un immobile in Italia è particolarmente vantaggioso nella prospettiva di trasferire la proprietà agli eredi. L’imposta sulle successioni è stata infatti abolita a partire dal 2001: attualmente si pagano le sole imposte ipotecarie e catastali, 3% in totale, abbattute a 129,11 Euro ciascuna nel caso di prima casa.

Le imposte annuali sugli immobili

• ICI: i possessori degli immobili (proprietari, usufruttuari, enfiteuti, titolari dei diritti di uso e di abitazione) sono tenuti al pagamento dell’imposta comunale sugli immobili, con aliquote che variano dal 4,5 al 7 per 1000, da applicare al valore catastale dell’immobile, rivalutato (equivalente al valore minimo da dichiarare nell’atto di trasferimento). L’ICI va versata in 2 rate, a giugno e a dicembre.
• Tassa rifiuti: si paga annualmente al comune dove si ha la residenza.
• IRPEF: gli immobili di proprietà vanno inseriti nella dichiarazione dei redditi per le persone fisiche, la cui presentazione è obbligatoria per chi produce redditi in Italia. L’IRPEF ha aliquote progressivamente crescenti all’aumentare della base imponibile. I redditi associati agli immobili vanno inseriti nel quadro redditi fondiari (da terreni o da fabbricati). Nel caso dei fabbricati, occorre distinguere varie situazioni:
  1. se l’immobile è locato, vanno riportati i proventi annui della locazione, con deduzione del 15%;
  2. se l’immobile è adibito ad abitazione principale, non va inserito alcun reddito;
  3. negli altri casi, viene riportata la rendita catastale rivalutata (con maggiorazione di 1/3 per la seconda casa).

Plusvalenze sulla compravendita di immobili

Una persona fisica che ricavi una plusvalenza dalla cessione di un fabbricato, è tenuta a inserire quest’ultima nella dichiarazione dei redditi, se la vendita è avvenuta a meno di 5 anni dall’acquisto; in deroga a tale principio, non vengono però tassate le plusvalenze su immobili adibiti ad abitazione principale per la maggior parte del tempo intercorso tra acquisto e vendita. Non sono inoltre soggette a imposte sui redditi le plusvalenze relative a immobili pervenuti per donazione o successione.