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Le marché immobilier en Italie

Malgré la période de fatigue qui caractérise l’économie, le marché immobilier connaît une période de croissance qui dure depuis maintenant plus de 8 ans. Bien que le rythme ait ralenti au cours de ces deux dernières années, le prix des immeubles en Italie continue à augmenter à un taux moyen de 5% (données 2006 : Scenari Immobiliari).
Le nombre de transactions intéressant les logements a été de 833.000 en 2005, en hausse constante (à part en 2001) depuis le début de ce cycle de croissance et correspondant à 50% de plus par rapport au nombre de transactions de 1991, le précédent « pic » du marché.
Au cours de ces vingt dernières années, le marché immobilier en Italie a connu des oscillations prononcées :
• Pendant une première phase, entre 1985 et 1992, on a assisté à une croissance moyenne annuelle de 4,4% des achats/ventes et à des hausses vertigineuses au niveau des prix.
• Ensuite, de 1992 al 1996, le marché a été fondamentalement stationnaire au niveau des achats/ventes, avec une baisse marquée des prix.
• De 1996 à aujourd’hui, si l’on excepte la « pause de réflexion » de 2001, les dimensions du marché se sont accrues à un rythme moyen annuel de 7% environ.

En matière de prix, le cabinet immobilier Nomisma estime que, de 1997 à la fin de 2005, ils ont augmenté en moyenne de 81% pour les habitations italiennes, ce qui est bien loin de ce qui s’est vérifié en Afrique du Sud (+279%), en Irlande (+212%) et en Grande-Bretagne (+167%). En 2005, les hausses moyennes ont été de 7%, légèrement plus importantes dans les villes de petites et moyennes dimensions que dans les grandes villes. On relève toutefois des signes de ralentissement, par exemple dans les délais moyens de vente, qui sont passés à 4 mois dans les villes de moyennes dimensions et à 2,7 mois dans les grandes villes.
Quant aux causes de ce boom de l’immobilier, elles dépendent selon nous de toute une série de facteurs, tant conjoncturels que structurels.
L’augmentation de la population et du nombre de familles, l’entrée en vigueur de l’euro (qui a provoqué un effondrement vertical des taux d’intérêt), l’abolition des droits de succession sur les immeubles et l’entrée des fonds immobiliers sur les marchés sont quelques-unes des causes qui ont rendu l’investissement dans l’immobilier relativement plus attractif, ces dernières années, que certaines alternatives comme l’investissement en actions ou obligations. Plus de 60% de la richesse totale des familles italiennes est représentée par des immeubles, au détriment des investissements en bons du Trésor et en valeurs boursières.
Cette modification structurelle dans les préférences des Italiens se reflète moins dans l’évolution que dans le nombre des transactions. Ce n’est pas seulement l’effondrement des bourses qui a enflammé les marché immobilier, dont la croissance dimensionnelle a démarré en pleine période de spéculation financière et qui, plus que remplacer, a donc accompagné le boom du cours des actions.
À part la période 2000-2003, le marché immobilier et Piazza Affari (société de bourse italienne) montrent généralement des évolutions convergentes, bien qu’avec une significativité statistique réduite. Nos traitements de données (consultables sur demande) indiquent qu’actuellement une augmentation mensuelle de 10 points de pourcentage de l’indice Mib30 comporte une augmentation de 0,75% de l’indice ISI des prix de l’immobilier.
Le marché immobilier italien montre une forte sensibilité aux taux d’intérêt actifs et passifs.
Le différentiel entre le rendement brut des immeubles et celui des valeurs d’État, égal à presque 2 points de pourcentage à la moitié de 2004, a beaucoup diminué. Les immeubles en location rendent en moyenne un 4,2% brut à Milan, 4% à Rome, ce qui représente une baisse considérable par rapport aux maxima de 2000/2001. Sans aucun doute, la diminution du pouvoir d’achat des familles italiennes continuera à pousser vers le bas les loyers d’habitation. Quoi qu’il en soit, le rendement immédiat des logements reste compétitif par rapport à celui des obligations de l’État (rendement moyen de 3,69% en mars 2006 – source : Banca d’Italia) et, même si les revenus liés aux locations devaient diminuer encore, l’investissement dans l’immobilier continue pour le moment à garantir une rentabilité supérieure à 10% brut, attirant une grande quantité d’investisseurs institutionnels. Les fonds immobiliers ont atteint en 2006 le nombre record de 42 (ils étaient 29 en 2004), pour un patrimoine global de 11 milliards d’euros (source : Nomisma), et l’on s’attend à ce que la croissance continue. Tout cela, selon nous, empêchera le marché de baisser, même s’il ne semble guère destiné à répéter les performances spectaculaires à la hausse des périodes récentes.
Par ailleurs, la baisse des taux a rendu le recours aux prêts hypothécaires beaucoup plus attractifs, et ceux-ci ont plus que doublé entre 2000 et 2006. Même s’il devait se vérifier une augmentation des taux moyens (4,36% en mars 2006 – source : Banca d’Italia), il faudrait atteindre des taux supérieurs à 6÷7% pour avoir un effet fortement négatif sur le marché immobilier. Les deux augmentations décrétées par la Banque centrale européenne à partir de fin 2005 ont eu jusqu’ici un effet peu significatif sur les taux moyens des emprunts. Les familles italiennes ont atteint un taux d’endettement de 30% (20% en 2000), bien inférieur à la moyenne européenne (56%) et aux niveaux atteints aux Etats-Unis (90%).

Statistiquement parlant, une hausse de 1% sur les taux moyens des emprunts a provoqué en moyenne, au cours des 7 années et demie écoulées, une baisse de 8,37% du marché immobilier (source : notre traitement des données).

Dernière mise à jour: 30 juin 2006.

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