Le marché immobiliers :: Etats-Unis
En 2005, l’incidence du marché immobilier sur le total du PNB des Etats Unis a rejoint la chiffre record de 6,1%, bien 1,5 %en plus de la donnée relative à l’année 2000.
Ce sont les ouragans Latrina, Wilma et Rita qui ont donnée une poussée significative, avec plus d’un million d’habitations qui ont subi des dommages ; tant les nouveaux permis de construire que les nouvelles constructions ont montré des signaux de forte croissance, les premiers avec un +4% par rapport à la chiffre déjà élevée de l’année précédente, les secondes avec une augmentation du 13% pour les bâtiments finis, du 8 % pour les bâtiments en cours de construction et du 2% pour les nouveaux chantiers.
Face à un marché très fort du coté de l’offre, on rencontre d’ailleurs quelques signaux de ralentissement du coté de la demande avec la vente de nouvelles maisons en fléchissement du 7%en Mars 2006 par rapport à l’année précédente. Les ventes des maisons existantes ont baissé du 2% par rapport au premier trimestre 2005 ; le nombre de nouvelles maisons en vente a augmenté du 24% par rapport à l’année précédente et les maisons existantes mises en vente sont augmentées du 39%.
Pour le moment, cet excès d’offre sur le marché n’a pas eu un grand effet sur les prix de vente, qui ne montrent pas de signaux de fléchissement et qui demeurent à un niveau record. Le prix moyen de vente des maisons de nouvelle construction dans le premier trimestre 2006 est de 290.100 $, en hausse du 1% par rapport à l’année précédente ; le prix moyen de vente des maisons existantes est par contre monté du 6% et se trouve maintenant à 266.000 $. En 10 ans les prix des maisons ont plus que doublé selon l’indicatif HPI (source : OFHEO). La pourcentage d’Américains qui possède une maison de propriété est du 68,5%, en faible diminution. Une fois épuisée la forte tendance à la baisse ( ?) qui a intéressé les marchés d’actions dans les années 2000 – 2003 et définitivement surmontée la période de bas taux d’intérêt, le marché immobilier américain ne semble pas destiné à poursuivre la spectaculaire hausse de la dernière décennie, avec des augmentations des prix qui suivront vraisemblablement le taux d’inflation, comme dans les années 1990 – 1995. Même les attentes des constructeurs sont en train de devenir moins positives, comme démontré par l’indicatif NAHB sur le marché des maisons, qui en avril 2006 est retourné au niveau de l’année 1995.
Nous, on n’est pas en mesure de partager les craintes de ceux qui attendent un effondrement verticale du marché immobilier, dû en particulier à l’augmentation des taux d’intérêt. A ce propos, il faut remarquer que, malgré la hausse des taux officiels de 400 points opérée par la Federal Reserve Bank des Etats-Unis, en 2 ans, les taux à moyen/long terme sont actuellement à un niveau qui ne compromet pas la croissance du marché et qui est significativement inférieure à la moyenne des 20 années dernières. Le taux d’intérêt effectif moyen sur les prêts hypothécaires à taux fixe est au 6,51% au 31 Mars 2006, avec échéance moyenne de 28,7 ans. Pour les prêts à taux variable, le taux moyen effectif est du 6,23 % et l’échéance moyenne 30 ans (source :Federal housing finance board). Fondamentalement stable au début du 2003 à la fin du 2005, le taux sur les prêts hypothécaires à taux fixe a connu une hausse significative dans les 6 mois derniers et il se trouve maintenant à environ 60 points de plus du niveau du Mars 2005 ; mais quand même inférieur de 170 points du niveau moyen de l’année 2000.
Il faut regarder aux signaux remarqués du ralentissement du marché, en croissance depuis plus de 30 ans, comme une salutaire et souhaitable période de réflexion plutôt que comme le début d’un effondrement.
Dernière mise-à-jour : 30 Juin 2006.
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