Le processus d'achat
1. La proposition d'achat (" La proposta d'acquisto ")
La première étape que l'on rencontre normalement lorsqu'on a l'intention
d'acheter une maison est la rédaction d'une proposition d'achat. À l'aide
de ce document écrit, le futur acheteur communique, au vendeur, sa propre offre qui
comprend le mode et les conditions de paiement, la durée de la validité de
l'offre, un calendrier précis pour arriver à l'acte final, la mention d'éventuelles
conditions suspensives ou résolutoires (par ex. l'offre est valable à condition
que l'acheteur puisse obtenir un prêt hypothécaire). Pour renforcer l'engagement
pris des 2 côtés, l'acheteur joint à son offre d'achat une certaine
somme, souvent versée à titre d'arrhes (cf. art. 1385 du Code Civil italien).
Cette somme est confiée à l'Agent immobilier (dans ce cas il est conseillé
de libeller au vendeur un chèque barré non endossable) qui aura soin de le
remettre au vendeur si ce dernier accepte la proposition d'achat.
2. Le préliminaire de vente-achat ou compromis ("Contratto Preliminare"
ou "Compromesso")
Le contrat préliminaire de vente-achat est un contrat rédigé par les
2 parties qui oblige l'acheteur et le vendeur à accepter l'acte définitif
en un laps de temps déterminé aux conditions indiquées dans le contrat.
Dans le contrat préliminaire sont indiquées, outre les identités des
parties en présence, la description des immeubles en vente, les éléments
relatifs aux actes de transfert précédents, les charges et les servitudes
incombant à la propriété, la date et le numéro d'ordre du permis
de construire ou des actes attestant la régularisation des transformations réalisées,
le prix convenu pour la vente, les conditions de paiement et d' éventuelles conditions
suspensives / résolutoires. Les sommes versées par l'acheteur (habituellement
20 à 30% de la somme totale) constituent normalement les arrhes; la partie en défaut
est donc contrainte de dédommager la contre-partie en lui versant le double de la
somme, contre-partie qui jouit de la possibilité de demander au juge l'exécution
forcée du contrat. Le contrat préliminaire est obligatoirement formulé
par écrit. Il peut faire l'objet d'un enregistrement et d'une transcription, mais
cette formalité est rare.
3. L'acte de vente ( "Compravendita" ou "Rogito")
L'acte de vente d'un bien immobilier est un acte public qui est obligatoirement formulé
par écrit devant un représentant de la loi, un notaire le plus souvent, en
présence de l'acquéreur et du vendeur, ou de leurs substituts par procuration.
Pour valider cet acte (qui reprend les éléments figurant déjà
dans le contrat préliminaire) il est nécessaire de présenter d'autres
documents complémentaires tels que: permis de construction, actes régularisant
les transformations éventuellement apportées, extrait du plan cadastral (si
l'acheteur le demande), certificat de conformité aux normes en vigueur, certificat
d'habitabilité (" agibilità "), certificat de destination d'usage
(" destinazione di uso ") dans le cas de transfert de terrain. La vente immobilière
se réalise habituellement en une seule opération, c'est-à-dire que
le prix est déterminé globalement pour l'immeuble considéré
dans son ensemble. La livraison du bien à l'acheteur est immédiate à
moins que les parties en aient décidé autrement (dans ce cas il s'agit d'une
vente aux effets obligatoires); le vendeur doit garantir à l'acheteur l'absence de
vices cachés et de possibilité d'évincement (la revendication de l'objet
de la vente par un tiers). L'acquéreur doit payer le montant de la somme convenue
au moment et à l'endroit de la livraison du bien, sauf accords différents.
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